De plus en plus d’épargnants français se tournent vers l’Afrique pour investir dans l’immobilier.
Et, en effet, le marché de l’immobilier, notamment au Togo, au Sénégal, ou au Rwanda, procure des opportunités intéressantes pour diversifier son patrimoine. Cependant, l’attractivité de ces rendements ne doit jamais faire oublier vos obligations fiscales en France.
En investissant dans un pays où vous n’êtes pas résident, vous allez rapidement être confronté à cette question : doit-on déclarer en France les revenus locatifs provenant d’un bien situé à l’étranger ?
La réponse est catégorique et sans équivoque : oui, la déclaration est toujours obligatoire. C’est la manière d’intégrer ces revenus dans la déclaration annuelle qui diffère, selon l’existence ou non, d’une convention fiscale internationale entre la France et le pays d’investissement.
Pourquoi déclarer l’intégralité de ses revenus en France ?
Le système fiscal français repose sur le principe de l’imposition mondiale. En vertu de l’article 4 A du Code Général des Impôts (CGI), toute personne ayant sa résidence fiscale en France est tenue de déclarer l’ensemble de ses revenus, quelle que soit leur origine géographique.
Cela signifie que les loyers générés par un appartement au Sénégal, une maison louée au Togo, ou un immeuble au Rwanda, doivent impérativement être inclus dans votre déclaration annuelle. Cette obligation de déclaration persiste même si vous avez déjà payé l’impôt sur ce revenu dans le pays où se situe le bien (l’État de la source).
L’objectif de cette démarche n’est pas nécessairement de vous taxer une seconde fois, mais de permettre aux autorités fiscales françaises de connaître l’intégralité de vos ressources. C’est à partir de cette information complète que les mécanismes conventionnels visant à éviter la double imposition sont mis en œuvre.
Rôle des conventions fiscales internationales
Les conventions fiscales bilatérales, ce sont des accords signés entre deux pays (comme la France et l’Italie, par exemple). Leur mission principale ? Établir des règles claires pour l’impôt quand on a des revenus qui traversent les frontières.
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Pour vous, investisseur particulier, ces accords font deux choses essentielles :
Conventions fiscales internationales: qui a le droit de taxer ?
Elles désignent quel pays est prioritaire pour prélever l’impôt.
Pour les revenus immobiliers, c’est presque toujours le pays où se trouve le bien qui a la priorité (c’est ce qu’on appelle l’État de la source).
Comment éviter de payer deux fois ?
Elles obligent ensuite votre pays de résidence (la France, dans ce cas) à vous « compenser » pour l’impôt déjà payé à l’étranger. L’idée est simple : vous ne devriez pas être pénalisé !
Cette compensation peut se faire de deux façons :
- par le crédit d’impôt, vous déclarez votre revenu en France, mais le fisc vous donne un « bon d’achat » (un crédit d’impôt) du même montant que l’impôt français sur ce revenu. Résultat : l’impôt français sur cette partie du revenu est annulé.
- par l’exemption (ou taux effectif) : : ce revenu étranger n’est pas imposé en France. Toutefois, on l’utilise pour calculer le taux d’imposition qui sera appliqué à vos autres revenus français. Il fait donc grimper le taux, sans être lui-même taxé.
De plus en plus d’épargnants français se tournent vers l’Afrique pour investir dans l’immobilier.
Et, en effet, le marché de l’immobilier, notamment au Togo, au Sénégal, ou au Rwanda, procure des opportunités intéressantes pour diversifier son patrimoine. Cependant, l’attractivité de ces rendements ne doit jamais faire oublier vos obligations fiscales en France.
En investissant dans un pays où vous n’êtes pas résident, vous allez rapidement être confronté à cette question : doit-on déclarer en France les revenus locatifs provenant d’un bien situé à l’étranger ?
La réponse est catégorique et sans équivoque : oui, la déclaration est toujours obligatoire. C’est la manière d’intégrer ces revenus dans la déclaration annuelle qui diffère, selon l’existence ou non, d’une convention fiscale internationale entre la France et le pays d’investissement.
Pourquoi déclarer l’intégralité de ses revenus en France ?
Le système fiscal français repose sur le principe de l’imposition mondiale. En vertu de l’article 4 A du Code Général des Impôts (CGI), toute personne ayant sa résidence fiscale en France est tenue de déclarer l’ensemble de ses revenus, quelle que soit leur origine géographique.
Cela signifie que les loyers générés par un appartement au Sénégal, une maison louée au Togo, ou un immeuble au Rwanda, doivent impérativement être inclus dans votre déclaration annuelle. Cette obligation de déclaration persiste même si vous avez déjà payé l’impôt sur ce revenu dans le pays où se situe le bien (l’État de la source).
L’objectif de cette démarche n’est pas nécessairement de vous taxer une seconde fois, mais de permettre aux autorités fiscales françaises de connaître l’intégralité de vos ressources. C’est à partir de cette information complète que les mécanismes conventionnels visant à éviter la double imposition sont mis en œuvre.
Cas pays par pays : les revenus locatifs du Togo
Le Togo a formalisé une convention fiscale avec la France.
Les conséquences de cette convention pour un résident fiscal français sont claires. Le Togo, en tant qu’État de la source, est prioritaire pour taxer les revenus locatifs générés sur son territoire. En parallèle, la France, en qualité d’État de résidence, exige la déclaration de ce revenu.
Pour éliminer la double imposition, la convention France-Togo prévoit l’application d’un crédit d’impôt.
Concrètement, l’investisseur déclare ses loyers togolais dans l’annexe 2047. Le montant net est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire 2042 C. La France impute alors un crédit d’impôt.
Grâce à ce mécanisme, le contribuable est en règle avec le fisc français et évite toute double imposition nette, le crédit d’impôt venant compenser l’impôt français dû sur cette somme. La déclaration est obligatoire, mais la double taxation est évitée.
Cas pays par pays : les revenus locatifs du Sénégal
L’accord entre la France et le Sénégal stipule que le Sénégal taxe en premier vos revenus locatifs. Toutefois, pour éviter que vous soyez imposé deux fois, la France applique une exemption. Cela signifie que vos loyers sénégalais sont exonérés d’impôt en France, ce qui élimine la double taxation.
Cependant, le montant de ces loyers est quand même regardé pour calculer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus français. Vous devez donc déclarer cette somme, même si elle n’est pas taxée directement.
Cas pays par pays : les revenus locatifs du Rwanda
La situation du Rwanda est significativement différente, car la France et le Rwanda ne sont pas liés par une convention fiscale générale d’élimination de la double imposition.
Les conséquences fiscales sont directes et potentiellement coûteuses pour l’investisseur. Le Rwanda, en tant qu’État de la source, exige légalement les loyers perçus. Simultanément, la France, en tant qu’État de résidence, attends également des revenus, car ils font partie de votre assiette mondiale.
En l’absence de convention, il n’existe aucun mécanisme automatique de crédit d’impôt ou d’exemption pour neutraliser l’impôt déjà payé à Kigali. Vous risquez donc d’être réellement taxé deux fois : une première fois au Rwanda, et une seconde fois en France sur le revenu net après conversion en euros et déduction des charges françaises autorisées. Cette absence de protection conventionnelle rend l’investissement fiscalement plus lourd pour le résident français.
Détail des formalités déclaratives en France
La démarche de déclaration, qu’il y ait convention ou non, suit un protocole rigoureux en deux étapes, essentiel pour les particuliers.
Le formulaire 2047 : le calcul préliminaire
Ce formulaire est l’annexe indispensable à la déclaration des revenus étrangers. C’est ici que l’investisseur procède au calcul du revenu net imposable en France.
Il est nécessaire d’y indiquer le pays de source, le montant des loyers bruts, et de déduire toutes les charges afférentes au bien (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxes locales). Un point technique important est la conversion de devise : les montants perçus dans une monnaie locale (comme le Franc CFA) doivent être convertis en euros selon le taux de change applicable à la date d’encaissement, ou, plus simplement, au taux moyen de l’année.
Le revenu net (positif ou négatif) calculé sur la 2047 est ensuite prêt à être reporté.
Le report vers le formulaire 2042 C : l’affectation fiscale
Le montant final est reporté sur la déclaration principale 2042 (dans l’annexe 2042 C). La case utilisée est absolument déterminante, car elle détermine le traitement fiscal :
- Pour le Sénégal (Exemption) le revenu est reporté en case 8SH ou 8TI (Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif).
- Pour le Togo (Crédit d’impôt) le revenu est reporté en case 8TK (Revenus de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français).
- Pour le Rwanda (Sans Convention) : le revenu net est reporté dans la ligne des revenus fonciers classiques, sans imputation de crédit d’impôt conventionnel.
Enfin, il est vital de noter que, même dans les cas d’exemption (Sénégal) ou de crédit d’impôt (Togo), les revenus locatifs étrangers sont en principe assujettis aux prélèvements sociaux français (CSG/CRDS à 17,2 %). Il faut vérifier si une clause spécifique de la convention fiscale applicable permet de s’en exonérer.
Conclusion
Vos revenus locatifs, qu’ils proviennent d’un pays conventionné comme le Togo ou le Sénégal, ou d’une destination sans accord fiscal comme le Rwanda, doivent toujours faire l’objet d’une déclaration complète en France. Les mécanismes de compensation (crédit d’impôt ou exemption) vous protègent dans la majorité des cas, mais leur mise en œuvre requiert une rigueur extrême quant au remplissage des formulaires 2047 et 2042 C.
Face à la complexité des conventions et au risque réel de double taxation dans certains cas, le recours à un conseil fiscal spécialisé est plus qu’une recommandation : c’est un prérequis indispensable pour sécuriser votre investissement et optimiser votre situation fiscale.
Disclaimer : Les informations relatives à la déclaration des revenus locatifs au Togo, au Sénégal et au Rwanda sont données à titre indicatif. Elles ne constituent pas un conseil fiscal. Chaque situation étant unique, consultez un professionnel avant toute démarche.
