En 2026, les législations évoluent pour mieux protéger les investisseurs et les occupants. Voici notre guide complet en 7 questions pour tout connaître concernant le bail locatif en Afrique de l’Ouest et de l’Est.
Question 1 : pourquoi le bail écrit est-il désormais une obligation légale et non plus une option ?
Que ce soit au Sénégal sous le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) ou au Togo via le décret n°2022-001 du 5 janvier 2022, la contractualisation écrite est devenue la norme. Pour un investisseur de la diaspora, le bail écrit est l’unique titre exécutoire permettant d’agir en justice.
Au Rwanda, le contrat écrit est indispensable pour la déclaration fiscale annuelle auprès de la Rwanda Revenue Authority (RRA).
Dans tous les cas, un accord verbal n’est pas du tout recommandé, il n’a aucune valeur juridique en cas de conflit. Cette relation contractuelle bailleur-locataire doit faire l’objet systématiquement d’un écrit.
Question 2 : au Sénégal, comment éviter que mon bail ne devienne « indéterminé » par accident ?
Le droit sénégalais est très protecteur. Selon le COCC, les baux à usage d’habitation doivent être signés pour une période triennale (3 ans) ou plus.
Si vous signez un contrat pour une durée inférieure à trois ans, il est automatiquement requalifié en bail à durée indéterminée.
Cela rend la reprise du bien plus difficile : vous ne pourrez plus simplement attendre la fin du contrat.
Pour récupérer votre bien, vous devrez engager une procédure de congé avec un préavis de deux mois, remis impérativement par une notification d’huissier, et justifier d’un motif de reprise reconnu par la loi.
Question 3 : plafonnement des cautions : quelles sont les limites en 2026 ?
La spéculation immobilière a poussé les États à intervenir fermement pour encadrer les transactions.
Au Sénégal, le décret n° 2023-382 limite désormais la caution à deux mois de loyer pour les biens dont le loyer est inférieur ou égal à 500 000 F CFA. Une subtilité importante pour le propriétaire est qu’un seul mois est payable lors de l’entrée en jouissance, le second mois devant être étalé sur les douze mois suivants.
Au Togo, le décret du 5 janvier 2022 a radicalement changé la donne pour le Grand Lomé. Fini l’époque où certains propriétaires exigeaient un an de loyer d’avance. Désormais, vous ne pouvez plus demander plus de 6 mois au total (caution et garantie confondues). C’est une excellente nouvelle pour stabiliser le marché et attirer des locataires sérieux.
Enfin, au Rwanda, bien que la loi laisse davantage de liberté aux parties, la pratique standard et la jurisprudence limitent généralement la garantie locative à un maximum de trois mois de loyer.
Question 4 : au Rwanda qui doit payer l’impôt sur le revenu locatif ?
Le Rwanda applique une fiscalité transparente, où l’impôt sur le revenu locatif est à la charge exclusive du propriétaire. Selon la Loi n° 48/2023, cet impôt est progressif et se décompose ainsi :
0 % pour les revenus annuels inférieurs à 105 € (180 000 FRW) ;
20 % pour la tranche comprise entre 105 € et 580 € (1 000 000 FRW) ;
30 % pour la part des revenus dépassant 580 € par an.
En pratique, comment ça se passe ? C’est très simple pour vous qui vivez à distance : tout se gère en ligne sur la plateforme E-Tax de la RRA. Vous avez jusqu’au 31 janvier de chaque année pour déclarer vos loyers de l’année précédente. Mais attention, au Rwanda, l’administration ne plaisante pas avec les dates. Le système est totalement automatisé : si vous dépassez l’échéance, même d’un jour, les pénalités tombent instantanément. Mieux vaut donc anticiper un peu pour garder l’esprit tranquille.
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Question 5. Qui doit assumer les réparations dans le logement ?
L’entretien du logement est la source de litige la plus fréquente entre la diaspora et ses locataires. Pourtant pour éviter les malentendus à distance, la loi clarifie les responsabilités de chacun.
Les obligations du propriétaire :
Vous avez le devoir de délivrer un logement décent et d’en assurer la structure. Cela inclut les « grosses réparations » : réfection de la toiture, problèmes d’étanchéité, solidité des murs porteurs ou remplacement des réseaux de plomberie et d’électricité encastrés.
Au Togo, le décret de 2022 est formel : le bailleur est tenu de maintenir le bien en état de servir à l’usage prévu pendant toute la durée du contrat. Si un mur s’effondre ou qu’une infiltration rend une pièce insalubre, la réparation vous incombe légalement.
Les obligations du locataire :
L’occupant est responsable de l’entretien courant et des menues réparations liées à l’usage quotidien du bien. Cela concerne le remplacement des ampoules, des joints de robinets, l’entretien des peintures, ou encore le débouchage des canalisations suite à un usage normal. Il doit rendre le logement dans l’état de propreté et de fonctionnement constaté lors de l’état des lieux d’entrée.
À savoir :
Toute transformation majeure du bien (abattre une cloison, changer le carrelage, etc.) effectuée par le locataire sans votre accord écrit est une faute grave. Selon les législations sénégalaise et togolaise, cela peut constituer un motif de résiliation immédiate du bail sans indemnité, et vous pouvez même exiger que le locataire remette les lieux en l’état à ses frais.
Question 6. L’état des lieux contradictoire : pourquoi est-ce votre meilleure assurance ?
Pour un investisseur à distance, l’état des lieux est indispensable. Il doit être signé par les deux parties. Sans ce document à l’entrée, le logement est présumé avoir été délivré en bon état. Mais sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut légalement justifier la rétention de la caution pour dégradation.
Nous recommandons de faire un état des lieux très précis, accompagné de photos (avec date et heure), afin que tout soit clair, vérifiable et incontestable pour toutes les parties.
Question 7 : quelles sont les conditions pour résilier un bail impayé ?
La procédure est stricte pour éviter l’arbitraire mais diffère selon le pays.
Au Sénégal, en cas d’impayé, le bail peut être résilié par un juge des référés après une mise en demeure par huissier de 30 jours restée infructueuse.
Pour le Togo, le processus nécessite également une mise en demeure formelle. Si le décret de 2022 protège les droits, la pratique montre une certaine lenteur administrative, d’où l’intérêt de passer par une agence pour piloter la procédure.
Enfin, au Rwanda, le non-paiement du loyer est un motif de rupture de contrat clair et rapide : la saisine des autorités compétentes intervient généralement après seulement 15 jours de mise en demeure restée sans effet.
Disclaimer : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et reflètent l’état de la législation au Sénégal, au Togo et au Rwanda à la date de publication. Bien que nous nous efforcions de maintenir ces données à jour, elles ne remplacent en aucun cas un conseil juridique personnalisé. Résidomia vous recommande de consulter un professionnel du droit (notaire ou avocat) pour la rédaction de vos actes définitifs.
